Das sollte bei der Finanzierung beachtet werden
In den Ballungsgebieten ist der Wohnraum knapp. Dadurch gehen die Preise für Immobilien dort immer weiter in die Höhe. Wer kann sich das noch leisten? Viele zweifeln und wissen gar nicht, was sie eigentlich finanziell stemmen können. YourImmo verrät, worauf Interessierte bei der Finanzierung der eigenen Wunschimmobilie achten sollten. Zunächst sei gesagt: Es gibt nicht die eine beste Lösung, ein gutes Konzept passt sich an die individuelle Situation an.
Wie viel Eigenkapital ist nötig?
Je mehr Käufer selbst einbringen können, desto preiswerter wird die Finanzierung. Mindestens 20 bis 30 Prozent sollten es auf jeden Fall sein. Als Eigenkapital zählen Barersparnisse oder Rücklagen auf Konten, der Eigenanteil aus zuteilungsreifen Bausparverträgen, abtretbare Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen, Vermögen aus Aktien, Investmentfonds und Wertpapieren sowie bewertbare Grundschulden an anderen Immobilien. Für den Notfall sollten aber ein paar Rücklagen behalten werden, die nicht zum Eigenkapital gerechnet werden. Um zu ermitteln, wie viel Vermögen die Käufer mitbringen müssen, werden alle Kosten (beispielsweise Immobilie, Handwerker, Makler, Anträge) addiert. Dann wird das Ergebnis mit 0,2 oder 0,3 multipliziert.
Welche Finanzierungsmodelle gibt es?
Bei einem sogenannten Annuitätendarlehen, der beliebtesten Kreditform, zahlen Käufer jeden Monat denselben Betrag und die Schuld wird immer weniger. Wer sich für ein Festdarlehen entscheidet, trägt monatlich nur die Zinsen ab. Am Ende der Laufzeit muss das gesamte Darlehen auf einmal zurückgezahlt werden. Für die, die in Zukunft und nicht sofort eine Immobilie finanzieren möchten, kommt ein Bausparvertrag in Frage. Dabei wird der Vertrag nach mehrjähriger Ansparphase zuteilungsreif. Daher sollten Interessierte frühzeitig Geld darin anlegen. Zum angesparten Kapital kommt ein Baufinanzierungsdarlehen hinzu. Gesetzlich Rentenversicherte können Wohn-Riester nutzen. Dabei zahlt der Staat mit in den Bausparvertrag ein.
Was kommt in den Finanzierungsplan?
Wer seine Wunschimmobilie gefunden hat, sollte sich an einen möglichen Kreditgeber wenden. Er stellt einen Finanzierungsplan auf. Damit wird es konkret. Dieser zeigt, welche monatlichen Raten auf die Käufer zukommen. Dafür brauchen die Interessierten eine Übersicht über alle Kosten, die mit Kauf oder Bau der Immobilie einhergehen, eine Aufstellung des Eigenkapitals sowie eine Auflistung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Der Finanzierungsbedarf wird ermittelt, indem die Kosten zusammengerechnet werden und das Eigenkapital davon abgezogen wird. Zinsen und Tilgung sollten im Plan auf die individuellen Gegebenheiten angepasst werden.
Wie berechnet sich die Tilgungsrate?
Beim Annuitätendarlehen bezahlen Käufer monatlich einen Betrag, der sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Zinsen sind der Preis, den sie für das Darlehen zahlen. Die Tilgung ist dagegen die Summe, um die sie ihre Schulden verringern. Bei einem Annuitätendarlehen liegt die Tilgungsrate, die selbst festgelegt werden kann, meist bei ein bis 2,5 Prozent der Kreditsumme. Weil die Zinsen in Prozent der Restschuld berechnet werden, bezahlen Käufer mit fortschreitender Tilgung immer weniger für die Zinsen. Je schneller das Darlehen getilgt werden kann, desto weniger Geld fällt also insgesamt für die Zinsen an. Im Vertrag sollte außerdem ein Recht auf Sondertilgung festgelegt sein. Diese Option kostet zwar mehr, lohnt sich aber. Denn falls Käufer etwa Vermögen erben, können sie auf einen Schlag einen größeren Betrag abbezahlen als eigentlich vorgesehen. Dadurch senkt sich die monatliche Tilgungsrate. Umgekehrt sollte die Tilgung auch ausgesetzt werden können, falls die Käufer zum Beispiel aufgrund eines Jobverlustes in Geldnöte kommen.
Welche Zinsarten gibt es?
In Niedrigzinsphasen wie im Moment kann sich eine lange Zinsbindung lohnen. Bei Immobilien sind das meist 15 bis 25 Jahre. Es muss zwischen Soll- und Effektivzins unterschieden werden. Der Sollzins gibt an, wie viel Sie pro Jahr für Ihren Kredit zahlen. Er ist abhängig von der Höhe der Restschuld. Der Effektivzins umfasst den Sollzins inklusive Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren. Deswegen sollte er beim Vergleichen herangezogen werden.
Was ist eigentlich eine Grundschuld?
Keine Bank gibt einen Kredit ohne Sicherheit. Bei einem Immobiliendarlehen ist das meist eine Grundschuld. Dieses Pfandrecht wird ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Dann kann die Bank, wenn die Kreditnehmer ihre Raten nicht zahlen, das Darlehen kündigen und die Immobilie zwangsversteigern.
